Keller ausbauen – Worauf Sie achten müssen

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Ein ausgebauter Keller bietet viele Vorteile. Er schafft vor allem zusätzlichen Wohn- und Stauraum und erhöht in der Regel auch den Marktwert einer Immobilie. Wer seinen Keller ausbauen möchte, sollte sich jedoch vorab über die Kosten und erforderlichen Genehmigungen informieren. Wie Sie einen Keller ausbauen, um zusätzliche bewohnbare Räume zu schaffen oder ihn gegebenenfalls als eine separate Wohnung zu vermieten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Kann man jeden Keller ausbauen?

Ob Souterrain, Kohlenkeller oder Untergeschoss in Hanglage: Fast jeder Keller kann ausgebaut werden. Wer einen niedrigen Keller ausbauen möchte, hat unter gewissen Voraussetzungen sogar die Möglichkeit, den Boden tieferzulegen, um die erforderliche Raumhöhe zu erreichen. Ob dieser Bauschritt möglich ist, hängt vom Fundament des Kellers ab. Ältere Häuser, die vor den 1970er Jahren gebaut wurden, stehen in der Regel auf einem Streifenfundament. In diesem Fall ist eine Tieferlegung meistens möglich. Um den Keller auszubauen und behaglichen Wohnraum zu schaffen, können so 20 bis 50 cm an Deckenhöhe gewonnen werden. 

Wie nutzen Bewohner die Räume, wenn sie ihren Keller ausbauen?

Immer mehr Eigentümer möchten Ihren Keller bewohnbar machen und suchen daher nach Ideen und Nutzungsmöglichkeiten für den Ausbau des Kellers. Wenn sie ihren Keller umbauen, werden sie oft kreativ und nutzen den zusätzlichen Wohnraum ganz unterschiedlich. Am häufigsten werden die Räume für die Freizeitgestaltung genutzt oder vermietet.

Keller ausbauen: Ideen

• Hobbyräume: Der Hobbyraum im Keller ist ein Klassiker. Je nach Größe des Geschosses können Fitnessgeräte aufgestellt, eine Werkbank eingebaut oder auch ein ruhiger Rückzugsort mit einer Bibliothek eingerichtet werden, wenn Sie Ihren Keller ausbauen.
• Wellnessbereich: Insbesondere in nördlichen Regionen ist die Sauna im Keller mit einem Wellnessbereich, einem Ruheraum sowie einer Dusche sehr beliebt. Um den Keller auszubauen und dabei auf Exklusivität zu setzen, können Sie zusätzlich ein Eisbecken oder auch eine Bar einplanen.
• Vermietung: Hausbesitzer möchten in einigen Fällen Ihren Keller ausbauen, um ihn anschließend zu vermieten und somit weitere Einnahmen zu generieren.

Es gibt also verschiedene Möglichkeiten und Ideen, einen Keller auszubauen. Vorher-Nachher-Bilder von Freunden oder Fachleuten im Internet bieten eine weitere Inspirationsquelle für die Gestaltung der Einrichtung.

Wie kann man den Keller ausbauen und bewohnbare Räume schaffen?

Der Ausbau des Kellers umfasst in der Regel größere Baumaßnahmen und erfordert daher eine sorgfältige Planung. Wer seinen Kellerraum ausbauen möchte, sollte daher auf folgende Punkte achten:

• Dämmung: Die Kellerräume sollten ausreichend gedämmt werden, wenn Sie Ihren Keller ausbauen. Im Allgemeinen erreicht nur wenig oder gar kein Tageslicht das Untergeschoss. Diese Räume können daher besonders schnell auskühlen. An heißen Sommertagen ist es angenehm, aber im Winter eher ungemütlich. Eine solide Dämmung trägt außerdem dazu bei, Heizkosten zu sparen.
• Fenster: Kellerräume werden in der Regel nur spärlich mit Licht versorgt, daher ist die Planung der Fenster besonders wichtig, wenn Sie Ihren Keller ausbauen. Möchten Sie beispielsweise Hauswirtschaftsräume oder Wohnräume einrichten, ist Tageslicht unerlässlich. Daher ist bereits im Vorfeld zu klären, ob vor dem Haus noch Aushübe nötig sind, um größere Fenster einbauen zu können.
• Beleuchtung: In der Regel sind Kellerräume dunkler als Räume in höheren Stockwerken. Um den Keller auszubauen und in helle, freundliche Zimmer zu verwandeln, die für ein gemütliches Ambiente sorgen, ist daher in besonderem Maße auf die Beleuchtungstechnik mit ausreichend Anschlüssen und Steckdosen für Lampen und Leuchten zu achten.
• Zugang: Solange Sie den Keller selbst nutzen, ist ein Zugang über Ihr Haus ausreichend. Möchten Sie den Keller ausbauen, um ihn zu vermieten, ist jedoch ein separater Eingang erforderlich.
• Abdichtung von Wänden: Wände und Decken sollten ausreichend abgedichtet werden, um Schimmel oder Feuchtigkeit im Keller zu vermeiden. Trockene Räume lassen sich zudem effizienter heizen.
• Isolation des Bodens: Da die Kellerräume direkt über dem Erdreich liegen, sollten die Böden hinreichend isoliert werden, wenn Sie Ihren Keller ausbauen. Insbesondere bei längeren Aufenthalten im Keller ist der Effekt deutlich spürbar.
• Belüftung des Kellers: Im Keller sammelt sich, wie in anderen Wohnbereichen auch, im Laufe des Tages Luftfeuchtigkeit an, die abzuleiten ist, um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung zu vermeiden. Werden die Pläne, Ihren Keller auszubauen, konkret, ist neben einer entsprechenden Heizanlage daher auch eine ausreichende Belüftung zu berücksichtigen. 

Welche Kosten entstehen, wenn man den Keller ausbauen möchte?

Keller ausbauen: Kosten

Der Ausbau eines Kellers ist ebenso individuell wie der Bau eines Hauses. Die Kosten richten sich nach der Größe des Kellers, den erforderlichen Umbauarbeiten und der künftigen Ausstattung. Je nach Umfang der Bauarbeiten sollten Sie mit Ausgaben von 1.000 EUR bis 2.000 EUR pro Quadratmeter rechnen, wenn Sie Ihren Keller ausbauen. Bei einer hochwertigen Einrichtung für einen gemütlichen Wellnessbereich mit Sauna oder für ein gut ausgestattetes Fitnessstudio liegen die Preise noch höher. Mit einem fachgerechten Ausbau eines Kellers lässt sich allerdings der Wert Ihrer Immobilie um einiges steigern.

Keller ausbauen: Finanzierungsmöglichkeiten

Nachdem Sie kalkuliert haben, welche Kosten entstehen, um Ihren Keller auszubauen, stellt sich die Frage nach der Finanzierung. Während die Isolierung und Dämmung des Kellers teilweise über öffentliche Fördermittel finanziert werden kann, sind Einrichtungsgegenstände und andere Modernisierungsmaßnahmen in der Regel vom Eigentümer selbst zu tragen.

Mit einem Modernisierungs­kredit lassen sich beispielsweise Fliesen, Stromleitungen und Wasseranschlüsse finanzieren. In der Regel werden Ihnen verschiedene Kreditvarianten angeboten, bei denen zur Absicherung beispielsweise eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Oft sind diese Kredite zweckgebunden und teilweise sogar altersabhängig.

Eine flexiblere Alternative ist der Immobilienteilverkauf. Bei diesem modernen Modell der Immobilienverrentung verkaufen Sie bis zu 50 % der Immobilie an einen stillen Immobilienpartner. Der Teilverkauf einer Immobilie ist altersunabhängig möglich. Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie führen Sie nach eigenen Vorstellungen aus, um beispielsweise nach eigenen Wünschen den Keller auszubauen. Sie bleiben weiterhin Mehrheitseigentümer Ihrer Immobilie und partizipieren somit an der Entwicklung der Immobilienpreise. Außerdem wird ein Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eingetragen, das Ihnen weiter wie gewohnt die Nutzung des Hauses sichert.



Wer braucht eine Genehmigung, wenn er seinen Keller ausbauen möchte?

Wer seinen Keller zu Wohnraum umbauen möchte, braucht in gewissen Fällen eine Genehmigung. Nutzen Sie Ihre Kellerräume selbst, ist in der Regel keine Baugenehmigung erforderlich. Möchten Sie jedoch den Keller ausbauen, um eine eigenständige Wohneinheit zu schaffen, benötigen Sie in den meisten Fällen eine Baugenehmigung vom Bauamt.

Es ist ratsam, den vorhandenen Bebauungsplan und die jeweilige Landesbauordnung einzusehen, bevor Sie Ihren Keller zu Wohnraum umbauen. Sie enthalten Regelungen je nach Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl, die zu beachten sind. Die Vorschriften können von Bundesland zu Bundesland deutlich variieren. Im Zweifel gilt es, sich immer beim zuständigen Bauamt zu erkundigen, um Komplikationen im Nachgang zu vermeiden. 

Wie kann man den Keller ausbauen und als Wohnung vermieten?

Sollten Sie den Keller ausbauen, um bewohnbare Räume zu schaffen, die vermietet werden, gelten spezielle Kriterien für den Umbau. Beispielsweise liegt die Mindestdeckenhöhe in vielen Bundesländern bei 2,20 Metern. In Berlin oder Sachsen gilt sogar eine Mindesthöhe von 2,30 Metern. Auch auf die Fensterfläche ist zu achten. Sie sollte in der Regel mindestens zehn Prozent im Verhältnis zur Grundfläche betragen, wobei es sich nicht nur um einfache Kellerfenster handeln darf.

Möchten Sie Ihren Keller bewohnbar machen, um ihn zu vermieten, sollten Sie nicht nur an einen separaten Zugang, sondern auch an den Schallschutz denken. Wenn Sie Ihren Keller ausbauen, ist der Boden daher mit einer Trittschalldämmung zu versehen. Zusätzlich sind beim Kellerausbau die Wände zu dämmen und zu isolieren, damit die Räume nicht feucht und ausreichend warm werden.

In der Regel ist vorab eine Baugenehmigung einzuholen. Das Bauamt wird beispielsweise prüfen, ob die Vorschriften zum Brandschutz eingehalten werden. Wenn Sie Ihren Keller ausbauen und als Wohnung vermieten, sollten zum Beispiel zwei Rettungswege vorhanden sein und Türen feuerfest gestaltet werden, sobald sie an andere Räume angrenzen. Statiker oder Ingenieure sind in der Regel die richtigen Ansprechpartner, wenn Sie Ihren Keller umbauen möchten und Fragen zum Brandschutz oder dem Entfernen von tragenden Wänden haben. Dieser Beitrag ist rein informativ und ersetzt keine Einholung von fachlichem Rat.

Gut zu wissen: Die Vorschriften zum Brandschutz brauchen Sie im Allgemeinen nicht zu beachten, wenn Sie den Kellerraum ausbauen und selbst nutzen, solange nicht mehr als zwei Wohneinheiten im Gebäude vorhanden sind. Ist für den Ausbau des Kellers eine Genehmigung vom Bauamt erforderlich, wird es den Wohnbereich nach Abschluss der Bauarbeiten auch abnehmen.

Fazit: Der Kellerausbau als eine praktische Erweiterung

Wenn Sie Ihren Keller ausbauen, generieren Sie zusätzlichen Wohn- und Stauraum und steigern in der Regel den Marktwert Ihrer Immobilie. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Keller auszubauen und zu nutzen. Neben dem privaten Wellnessbereich mit Sauna ist auch ein Fitnessstudio oder ein Hobbyraum mit Werkbank möglich. Für zusätzliche Einnahmen sorgt die Vermietung eines ausgebauten Kellers. Hierfür sind jedoch einige Auflagen zu beachten und in der Regel eine Baugenehmigung einzuholen. In jedem Fall lässt sich der Wohnraum mit dem Ausbau des Kellers praktisch erweitern. Es gilt jedoch, wie bei allen größeren Bauvorhaben, im Voraus alle erforderlichen Schritte und Kosten im Blick zu haben und fachliche Experten hinzuzuziehen.

 * Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.