Immobilienwert ermitteln: So berechnen Sie den richtigen Wert

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Sie haben ein Haus oder eine Wohnung, die Sie verkaufen und deren Immobilienwert Sie ermitteln möchten? Die Gründe, warum Immobilien verkauft werden, sind zahlreich, was gleichermaßen für die Wertermittlung von Immobilien gilt. Wie Sie den Wert einer Immobilie ermitteln oder die Wertsteigerung einer Immobilie berechnen, welche Verfahren es gibt, um den Immobilienwert zu ermitteln und wann es sinnvoll ist, einen Gutachter einzuschalten - wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengefasst.

Es gibt mehrere Gründe, warum es sinnvoll ist, den Immobilienwert zu ermitteln. Der häufigste Grund ist der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Der Immobilienwert ist die Basis für die Festsetzung des Verkaufspreises und eine wichtige Verhandlungsgrundlage. Je realistischer der Immobilienwert ist, umso größer ist die Chance, die Immobilie möglichst zeitnah zu verkaufen und den festgesetzten Preis zu erzielen. Nicht immer sind die Gründe freiwillig, die es erforderlich machen, den Immobilienwert zu ermitteln. Auch erbrechtliche Streitigkeiten oder Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit einem Scheidungsverfahren sind Gründe, um den Wert einer Immobilie zu berechnen.

Inhaltsverzeichnis

Verschiedene Gründe, um den Immobilienwert zu ermitteln:

• Verkauf einer Immobilie
• Drohende Zwangsversteigerung
• Beleihung einer Immobilie
• Besteuerung einer Immobilie
• Festsetzung des Versicherungswertes
• Wertsteigerung einer Immobilie berechnen
• Bilanzierung einer Immobilie, die nach IAS 40 als Finanzinvestition gehalten wird

Immobilienwert ermitteln: Verfahren für die Wertermittlung

Es stehen mehrere Verfahren zur Verfügung, um den Immobilienwert zu ermitteln. Dazu gehören das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

1. Immobilienwert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren

Eines der Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Synonym wird auch der Begriff Marktwert verwendet. Seit 2014 dürfen beide Begriffe - Marktwert und Verkehrswert - nach dem Baugesetzbuch (BauGB) synonym verwendet werden. Denn sowohl der Marktwert als auch der Verkehrswert meinen den Wert, der für ein unbebautes oder bebautes Grundstück errechnet wird. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, in der Nähe liegenden Objekten bestimmt. Um den Immobilienwert zu ermitteln, werden zahlreiche Faktoren miteinander verglichen. Diesbezüglich spielen beispielsweise die Lage der Immobilie, ihre Größe und die des Grundstücks, die Gebäudeart, die Bausubstanz und der bauliche Zustand, die Ausstattungsqualität und die Bodenbeschaffenheit eine entscheidende Rolle. Um den Immobilienwert zu ermitteln, werden beim Vergleichswertverfahren Immobilien miteinander verglichen, die in Bezug auf die Werthaltigkeit hinreichende Übereinstimmungen aufweisen. Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren ist eine ausreichende Zahl an vergleichbaren Immobilien.

2. Immobilienwert ermitteln mit dem Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich, um den Immobilienwert auf Basis der zu erwartenden Erträge zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren genießt Vorrang, wenn es darum geht, dass die Investition in eine Immobilie vorrangig der Ertragserzielung dient. Das bedeutet, dass es um die Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohneinheiten sowie um Betreiberimmobilien geht, zum Beispiel um Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien. Im Fokus der Wertermittlung steht der Wert der Immobilie, der in Abhängigkeit vom erwirtschafteten Ertrag bestimmt wird.

3. Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Um den Immobilienwert zu ermitteln, gibt es neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren das Sachwertverfahren, bei dem drei Komponenten maßgeblich sind, um den Immobilienwert zu ermitteln.

Drei Komponenten als Grundlage für die Ermittlung des Sachwertes:

• Der Bodenrichtwert, bei dem es sich um den Wert des Grundstücks oder des Grundstücksanteils handelt.
• Die Herstellungskosten der baulichen Anlage, womit bei privat genutzten Immobilien das Haus oder die Wohnung gemeint sind.
• Die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, zu denen unter anderem die Kosten für Garagen und Wege gehören.

Die Wertermittlung einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren wird vorrangig bei Immobilien angewandt, die durch Pacht oder Miete regelmäßige Erträge erwirtschaften. Insoweit fließen weitere Faktoren in die Immobilienwertberechnung ein, unter anderem der Bodenwert zuzüglich der Verzinsung und der um die Bewirtschaftungskosten bereinigte Mietertrag. Um den Immobilienwert zu ermitteln, wird beim Sachwertverfahren die Summe der Sachwerte von Haus und Außenanlagen auf Basis der Baukosten abzüglich der Abnutzung bestimmt.

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Immobilienwert ermitteln: Welche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen

Es gibt verschiedene Faktoren, die maßgeblich Einfluss haben, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Diese Faktoren werden in drei Kategorien unterteilt, in die Lage der Immobilie, ihren Zustand und ihre Ausstattung.

1. Die Lage der Immobilie

Ein wertbestimmender Faktor für die Wertermittlung einer Immobilie ist ihre Lage, die entscheidend ist für Angebot und Nachfrage. Um den Immobilienwert zu ermitteln, wird zwischen der Makrolage und der Mikrolage der zu bewertenden Immobilie differenziert.

• Die Makrolage bezieht sich auf die Region als Ganzes, in die die Immobilie eingebettet ist. Um den Immobilienwert zu berechnen, fließen unter anderem die Beschaffenheit der Infrastruktur, die Anbindung an das öffentliche Straßen-, Schienen- und Verkehrsnetz, wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklungen sowie die politische Situation in die Analyse mit ein.
• Die Mikrolage beschreibt das unmittelbare Wohnumfeld der Immobilie. Dazu gehören Schulen, Kindertagesstätten, umliegende Einkaufsmöglichkeiten, die ärztliche Versorgung, gastronomische Betriebe, Naherholungsmöglichkeiten, Freizeitangebote sowie die Einbindung in den öffentlichen Nahverkehr, die sich positiv auf die Berechnung des Immobilienwerts auswirken. Beim Immobilienwert ermitteln gibt es auch Faktoren, die sich negativ auswirken können, zum Beispiel Baulärm, Verkehrslärm oder eine hohe Luftverschmutzung.

2. Der Zustand der Immobilie

Um den Immobilienwert zu ermitteln, ist der Zustand einer Immobilie maßgeblich, der von mehreren Faktoren abhängig ist.

Faktoren, die den Zustand einer Immobilie beschreiben:

• Alter der Immobilie
• Aktueller Erhaltungszustand der Immobilie, wozu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie führen
• Energiestandard der Immobilie

Durch einen Teilverkauf Ihrer Immobilie können Sie bequem Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen finanzieren. Wir helfen Ihnen gerne dabei eine mögliche Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu berechnen.

3. Die Ausstattung der Immobilie

Um den Immobilienwert zu ermitteln, hat die Ausstattung der Immobilie als dritter Faktor neben der Lage und dem Zustand einen wesentlichen Anteil. Zur Ausstattung einer Immobilie gehören

• die Qualität der verwendeten Baumaterialien, wobei häufig ökologische Aspekte eine wichtige Rolle spielen,
• die Bauausführung
• die Bauweise,
• Ausstattungsmerkmale wie ein Garten, eine Terrasse, ein Balkon oder ein Aufzug, die maßgeblich für die Wertermittlung sind.
• Sanitär- und Heizungsanlagen, die den heutigen ökologischen Vorgaben entsprechen sollten sowie
• über den Standard hinausgehende Einrichtungsgegenstände oder Räumlichkeiten, zum Beispiel ein Whirlpool, eine Sauna oder ein Ankleidezimmer.

4. Der Einfluss der Wohnfläche auf den Immobilienwert

Einen entscheidenden Einfluss auf den Immobilienwert hat die Wohnfläche einer Immobilie. Wie sie definiert und berechnet wird, ist in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) festgelegt. So zählen beispielsweise nach allen Seiten geschlossene Räume komplett zur Wohnfläche, sofern sie beheizt werden können. Anderes gilt für unbeheizte geschlossene Räume, die nur zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung einfließen, zum Beispiel ein Schwimmbad oder ein Wintergarten. Terrassen, Balkone, Loggien und Dachgärten gelten regelmäßig zu 25 Prozent als Wohnfläche. Befindet sich die Immobilie in sehr guter Lage oder ist sie aufwändig gestaltet, können die genannten Flächen bis zu 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet werden.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist und was es kostet

Um den Immobilienwert zu ermitteln, kann es sinnvoll sein, einen Gutachter einzuschalten. Welcher Gutachter der richtige ist, um den Immobilienwert zu ermitteln, hängt davon ab, aus welchem Grund Sie den Wert einer Immobilie berechnen lassen möchten. Es gibt bestimmte Sachverhalte, in denen es sinnvoll ist, einen Gutachter einzuschalten, um den Immobilienwert ermitteln zu lassen, zum Beispiel

• im Falle einer Scheidung, wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung über die Vermögensauseinandersetzung notwendig ist,
• bei einer erbrechtlichen Angelegenheit, wenn beispielsweise die Höhe der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden festgelegt wird,
• wenn es darum geht, die Wertsteigerung zu berechnen, nachdem die Immobilie aufwendig modernisiert oder saniert worden ist.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten bewegen sich, abhängig vom Wert der Immobilie, im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich. Diese Kosten können Sie reduzieren, wenn Sie sich für ein Kurzgutachten entscheiden, das anstelle der üblichen 40 bis 60 Seiten Umfang lediglich einen Umfang von 20 bis 30 Seiten aufweist.

Haus- oder Wohnungswert online berechnen

Alternativ zu den klassischen Verfahren bieten unterschiedliche Anbieter ein online Bewertungsverfahren an, bei welchem Sie eine grobe Indikation des Immobilienwertes erhalten basierend auf den Angebotsdaten der jeweiligen Umgebung. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen gerichtstauglichen Nachweis. Allerdings haben Sie, nachdem Sie konkrete Angaben über die Immobilie gemacht haben, deren Immobilienwert Sie ermitteln möchten, ungefähre Anhaltspunkte bezüglich des Verkehrswertes.

Berechnung Ihres Immobilienwertes für einen Teilverkauf der Immobilie

Sollten Sie sich für den Immobilien Teilverkauf interessieren, so unterbreitet Ihnen Heimkapital zunächst ein unverbindliches Angebot basierend auf einer Wertindikation Ihrer Immobilie. Sie erhalten dann innerhalb von wenigen Tagen per Post in einem unverbindlichen Angebot die Wertindikation Ihrer Immobilie sowie die mögliche Höhe Ihrer Sofortauszahlung. Für das finale Angebot können Sie bequem telefonisch oder über unsere Website einen Termin zur Besichtigung Ihrer Immobilie vereinbaren. Ein unabhängiger, zertifizierter Gutachter (alle beauftragten Gutachter sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert)bewertetIhre Immobilie dann vor Ort. Auf Basis des ermittelten Wertes unterbreiten wir Ihnen dann ein finales und verbindliches Angebot zum Teilverkauf Ihrer Immobilie. Wenn Sie das Angebot annehmen, vereinbart Heimkapital einen Termin bei einem Notar in Ihrem Einzugsgebiet. Dieser findet in der Regel innerhalb von 1-2 Wochen statt. Heimkapital ordnet Ihre Sofortauszahlung unmittelbar nach der notariellen Übertragung an, und Sie erhalten Ihr Geld in nur wenigen Tagen auf Ihrem Konto.

Tipps für die Vermarktung Ihrer Immobilie

Nachdem Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie haben ermitteln lassen, hängt der Verkaufserfolg Ihrer Immobilie maßgeblich von der Vermarktung ab. Unsere 6 Tipps für den Immobilienverkauf helfen Ihnen bei einer erfolgreichen Umsetzung:

1. Der richtige Angebotspreis entscheidet über den Verkaufserfolg.
2. Um eine Immobilie zu verkaufen, brauchen Sie bestimmte Unterlagen als Nachweis. Dazu gehören zum Beispiel ein Energieausweis, Eigentümerprotokolle und Wohngeldabrechnungen.
3. Bereiten Sie den Grundriss so auf, dass er gut zu lesen ist und die Quadratmeterangaben jedes Raumes enthält.
4. Fotografieren Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung ansprechend und bei ausreichender Helligkeit. Machen Sie Außenaufnahmen grundsätzlich bei schönem Wetter und nutzen Sie für Innenaufnahmen ein Weitwinkelobjektiv.
5. Schalten Sie Immobilienanzeigen - offline in Tageszeitungen und Anzeigenblättern und online auf verschiedenen Internetportalen.
6. Notieren Sie sich die besonderen Merkmale sowie die Vor- und Nachteile Ihrer Immobilie. Nutzen Sie diese Aufzeichnungen, wenn es Terminvereinbarungen für die Besichtigung geht, um qualifizierte Interessenten herauszufiltern.

Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ist, vorab den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Er sollte realistisch sein, nur dann ist ein zeitnaher Verkauf Ihrer Immobilie gewährleistet. Ist der Verkaufspreis zu niedrig, bedeutet der Verkauf ein finanzielles Verlustgeschäft. Ist er zu hoch, werden Sie lange warten müssen, bis sich ein Käufer meldet.

Abschließend ist festzuhalten, dass es viele Situationen gibt, in denen es sinnvoll und wichtig ist, den Immobilienwert zu ermitteln. Das gilt nicht nur für den Verkauf einer Immobilie, sondern auch im Zusammenhang mit erbrechtlichen Streitigkeiten oder bei der Vermögensauseinandersetzung im Rahmen eines Scheidungsverfahrens. Abhängig von der Beschaffenheit einer Immobilie stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung. Der Wert Ihrer Immobilie steht außerdem in unmittelbarem Zusammenhang mit der Ausstattung, ihrer Lage und ihrem Zustand. Insoweit ist eine zuverlässige Wertermittlung nur mithilfe eines ausgewiesenen Fachmanns möglich.

Wenn Sie sich für den Teilverkauf Ihrer Immobilie interessieren, helfen wir Ihnen natürlich gerne dabei Ihren Immobilienwert zu berechnen.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen