Im Alter eine Immobilie beleihen - diese Möglichkeiten und Alternativen gibt es

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Immobilien sind ein wichtiger Teil des Vermögensaufbaus und der Vorsorge. Allerdings ist dieses Kapital nicht flexibel verfügbar. Es gibt jedoch Situationen im Leben, in denen liquide Mittel notwendig sind. So kann ein Modernisierungskredit notwendig sein, um den Wert eines Hauses zu erhalten. Eine Immobilie zu beleihen kann in diesem Fall eine Möglichkeit sein, die gewünschte Summe zu beschaffen. Dieser Beitrag erläutert, welche Voraussetzungen für eine Immobilienbeleihung vorliegen müssen und was zu beachten ist, wenn es darum geht eine bestehende Immobilie zu beleihen. Außerdem werden Alternativen erläutert - denn gerade im Alter ist es nicht immer der beste Weg, eine Immobilie zu beleihen.

Inhaltsverzeichnis

Eine Immobilie beleihen - was bedeutet das?

Eine Immobilie stellt einen bleibenden Wert dar, den die Banken als Sicherheit akzeptieren. Wenn Sie eine Immobilie beleihen möchten, bedeutet das, einen Kredit zu erhalten. Dabei können Sie nicht nur ein Haus beleihen, sondern Sie haben auch die Möglichkeit, eine Wohnung oder ein Grundstück zu beleihen. Ein regelmäßiges Einkommen wird als Grundvoraussetzung angesehen. Handelt es sich um das Vorhaben, ein schuldenfreies Haus zu beleihen, können Sie den Kredit möglicherweise auch bei einem etwas niedrigen Einkommen erhalten.

Eine abbezahlte Immobilie zu beleihen kann selbst ohne einen positiven Schufa-Score möglich sein. Die Bank wird es jedoch als eine Risikosituation bewerten. Wenn Sie eine Immobilie beleihen, übertragen Sie der Bank Ihr Haus oder ein Teil davon als Sicherheit. Können Sie die Raten nicht bedienen, kann das Geldinstitut auf Ihr Eigentum zurückgreifen. Ob Sie Ihre Eigentumswohnung beleihen oder Ihr Haus - dieses Risiko sollten Sie unbedingt im Hinterkopf behalten.

Immobilie beleihen - so funktioniert es

Falls Sie eine Wohnung beleihen möchten, sich mit dem Gedanken tragen, Ihr Haus zu beleihen oder ein Grundstück beleihen wollen, ist es zunächst nicht relevant, ob Sie das Objekt selbst gekauft haben oder via eine Schenkung oder eine Erbschaft in Besitz genommen haben. Eine Eigentumswohnung zu beleihen ist zum Beispiel auch möglich, wenn Sie die Immobilie vermietet haben. Das Objekt sollte sich in Deutschland befinden. Bei manchen Banken können Sie nur ein komplett schuldenfreies Haus beleihen, bei anderen Banken ist es auch möglich, eine zum größten Teil abbezahlte Immobilie zu beleihen.

Bei Restschulden bis zu einer gewissen Höhe - das handhabt jede Bank unterschiedlich - erfolgt eine vorrangige oder nachrangige Eintragung der Grundschuld oder der Hypothek. Der Rang im Grundbuch ist wichtig, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann. Wenn Sie eine Immobilie beleihen und die Raten nicht bezahlen können, hat die Bank unter Umständen das Recht, eine Zwangsversteigerung anzuberaumen. Die Auszahlung des Erlöses richtet sich an die im Grundbuch eingetragene Reihenfolge. Ist der Verkaufserlös zu gering, um die Forderung aller Gläubiger zu bedienen, können nachrangige Gläubiger Gefahr laufen, Ihre Forderungen nicht geltend zu machen.

Haben Sie vor, ein schuldenfreies Haus zu beleihen, handelt es sich um eine Erstrangfinanzierung. Eine bestehende Immobilie zu beleihen, die noch nicht abbezahlt ist, stellt eine Nachrangfinanzierung dar. Hier müssen Sie mit deutliche höheren Zinsen rechnen, da diese Form der Immobilienbeleihung größere Risiken mit sich bringt. Dienstbarkeiten wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch sind zwar nicht unbedingt ein Hindernis, um eine Immobilie zu beleihen. Doch der Darlehensgeber fordert in der Regel an, dass die Rechteinhaber von ihrem Rang im Grundbuch zurücktreten. Bei nicht erfolgter Zustimmung wird aufgrund der Wertminderung des Objektes im Falle einer Zwangsversteigerung dem Kredit nicht zugestimmt. 

Vor der Kreditzusage steht die Haushaltsrechnung. Diese umfasst sowohl Kosten Ihrer monatlichen Lebenshaltung sowie die monatliche Darlehensrate samt Zinsen - auch hier zeigt sich, dass ein Haus beleihen ohne Einkommen oder mit einem niedrigen Einkommen eine Herausforderung werden kann.

Bis zu welchem Betrag ist es möglich, eine Immobilie zu beleihen?

Die Banken ermitteln den marktüblichen Wert der Immobilie für die Darlehenssumme. Der sogenannte Beleihungswert entspricht dabei nicht der Kaufsumme oder den Baukosten. Abgezogen wird außerdem ein Sicherheitsabschlag. Möchten Sie eine Immobilie beleihen, ist der Wert daher immer geringer als der Kaufpreis. Angewendet werden dabei verschiedene Methoden, die sich an der Art des Objektes orientieren:

• Sachwertverfahren: Hier werden die Kosten ermittelt, die bei einem Neubau der Immobilie entstehen würden. Grundstücks- und Bauwert werden für den Beleihungswert ermittelt, daneben ist es notwendig, den Bodenwert zu ermitteln. Bei Altbauten werden Wertminderungen abgezogen. Auf diese Weise den Immobilienwert zu ermitteln wird meist dann angewendet, wenn Sie eine selbst bewohnte Immobilie beleihen möchten.
• Ertragswertverfahren: Bei Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, sind für den Beleihungswert der Bodenwert und die zu erwartenden Mieteinnahmen zu ermitteln.
• Vergleichswertverfahren: Möchten Sie eine Wohnung beleihen oder ein kleineres Haus, kommt dieses Verfahren zum Einsatz. Um den Immobilienwert zu ermitteln, zählen aktuelle Marktverhältnisse. Möglich ist, dass ein ähnliches Objekt in Ihrer Nähe zum Vergleich hinzugezogen wird. Wollen Sie Ihre bestehende Immobilie beleihen, hat das den Vorteil, dass der tatsächliche Wert des Objektes relativ objektiv ermittelt wird. Zu beachten sind Marktschwankungen.

Haben Sie vor, Ihre Eigentumswohnung zu beleihen, wenden viele Banken sowohl Sachwert-als auch Ertragswertverfahren an. Zusätzlich kann es noch zu einem Vergleichswertverfahren kommen, wenn es darum geht, Ihre Wohnung zu beleihen. Haben Sie hingegen vor, ein abbezahltes Haus zu beleihen, ist das Verfahren weniger kompliziert. Auch ein Grundstück zu beleihen geht relativ schnell, da es hier meist nur darum geht, den Bodenwert zu ermitteln. Beachten Sie, dass die Bank Ihnen die Kosten für ein Wertgutachten nicht in Rechnung stellen darf - das Haus schätzen lassen gehört zu den Serviceleistungen, wenn Sie eine Immobilie beleihen. 

Immobilie beleihen: Welche Alternativen gibt es, das Haus zu beleihen im Alter?

Eine Immobilie zu beleihen kann sich in einigen Fällen durchaus lohnen - wenn garantiert ist, dass die Kreditraten der Immobilienbeleihung bedient werden können. Ein Haus zu beleihen im Alter ist oftmals nicht mehr so einfach - lange Laufzeiten oder eine zu geringe Rente stehen dann dem Darlehen entgehen. Ein Haus ohne Einkommen zu beleihen wird meist zum Ding der Unmöglichkeit. Auch das Haus schätzen lassen kann eine Ernüchterung bringen, wenn eigentlich ein höherer Kredit angedacht war. Auf jeden Fall müssen Sie die Vor- und Nachteile gut abwägen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Sinnvoll kann es daher sein, Alternativen unter die Lupe zu nehmen. Statt ein Haus zu beleihen im Alter kann der Immobilien Teilverkauf eine Option sein. Dabei verkaufen Eigentümer im Rentenalter nicht komplett, sondern an einen stillen Teilhaber. Bis zu 50 % des Kapitals, das in Wohnung oder Haus gebunden ist, können in einem Immobilien Teilverkauf freigesetzt werden. Damit rückt der Modernisierungskredit auf eine unkomplizierte Art in greifbare Nähe. Das Nutzungsrecht der Immobilie bleibt dem Eigentümer erhalten - der Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen. Dieses Wohnrecht sorgt dafür, das geliebte Heim nicht verlassen zu müssen. Auch für Rückkauf und Nachlass gelten transparente Regelungen.

Daneben besteht die Möglichkeit, die Summe nicht komplett in bar erhalten zu lassen, sondern Sie können sich auch eine Leibrente auszahlen lassen. Diese wird wie die normale Rente jeden Monat ausbezahlt. Die exakte Höhe der Leibrente richtet sich nach Ihrem Alter und Ihrem Geschlecht. Hier sollten Sie allerdings besonders auf die Höhe der Abschläge auf den Marktwert achten, welche besonders für jüngere Verkäufer oft sehr hoch ausfallen. Auch erhalten Sie im Vergleich zum Teilverkauf hier oft nur ein Wohnrecht anstatt eines Nießbrauchsrechts.

Haus beleihen ohne Einkommen im Alter - lassen Sie sich beraten!

Eine abbezahlte Immobilie zu beleihen ist gerade für Senioren eine Herausforderung. Besteht die Möglichkeit, sollten Sie jedoch nicht einfach zur Bank gehen und die Immobilie beleihen lassen. Denn mit dem Teilverkauf Ihrer Immobilie gibt es eine Möglichkeit, die für Sie in vielen Fällen nicht nur sinnvoller, sondern auch bequemer ist. Lassen Sie sich daher vor der Entscheidung, Ihre Immobilie zu beleihen, eingehend beraten!

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