Was Ist Ihr Grundstück wert? So ermitteln Sie den Bodenwert

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Was kosten Grundstücke in einem bestimmten Stadtbezirk? Warum sind die Kaufpreise in manchen Gegenden so extrem hoch oder auch vergleichsweise niedrig? Wie lässt sich der Grundstückswert oder Bodenwert ermitteln? Lesen Sie in diesem Beitrag, mit welcher Formel Sie den Bodenwert berechnen können, wann Sie ihn kennen und worauf Sie überdies achten sollten.

Inhaltsverzeichnis 

1. Was ist der Grundstücks- oder Bodenwert?

Der Grundstückswert, gängiger ist der Begriff Bodenwert, gibt den monetären Wert eines unbebauten Grundstücks an. Grundsätzlich entspricht dieser dem Markt- oder Verkehrswert. Wenn Sie den Bodenwert ermitteln möchten, dürfen Sie sich nur auf den eigentlichen Grund und Boden konzentrieren: Ob auf Ihrem Grundstück ein modernes Haus oder eine denkmalgeschützte Villa steht, ist für die Ermittlung des Bodenwertes unerheblich. Alle Faktoren hingegen, die mittelbar oder direkt die “Qualität” des Grundstücks beeinflussen, fließen in die Berechnung von Bodenwert beziehungsweise Marktwert ein.

2. Welche Kriterien beeinflussen den Bodenwert? 

Einzelne Grundstücke unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht voneinander. Die wichtigsten Kriterien für eine weitere/spätere Nutzung werden folglich gewichtet, um einen reellen Bodenwert zu ermitteln. Dazu gehören:

2.1. Größe und Zuschnitt des Grundstücks

Eine Fläche, auf der Sie zwar einen üppigen Garten anlegen können, die aber für den Bau eines Hause zu klein ist, ist natürlich je Quadratmeter weniger wert als ein weitläufiges Areal mit Platz für ein Reihenhauskomplex. Die Gemeinden in Deutschland haben daher sogenannte Richtwertgrundstücke definiert, die für eine durchschnittliche Nutzung optimal sind. Wenn Sie den Bodenwert ermitteln möchten, zählt dieses Richtwertgrundstück als Maßstab. Das gilt auch für den Zuschnitt der Fläche.

2.2. Der Erschließungsgrad des Grundstücks

Liegen auf einem Grundstücks bereits die Leitungen für Wasser, Strom und Abwasser, so wirkt sich dieser Umstand natürlich positiv aus, wenn Sie den Bodenwert ermitteln.

2.3. Die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks

Handelt es sich um Landwirtschaftsfläche, Wald oder Grund und Boden aus ehemaliger Industrieproduktion, der nun durch Altlasten verunreinigt ist? Um den Bodenwert ermitteln zu können, muss die Qualität des Untergrunds bekannt sein oder respektive bestimmt werden.

2.4. Die Makro-Lage des Grundstücks

Dieses Kriterium erfasst vor allem die Unterschiede zwischen Stadt und Land innerhalb einer Region. Denn damit sind sowohl infrastrukturelle Aspekte als auch unterschiedlich hohe Nachfrage-Potentiale verknüpft, die bei der Ermittlung von Bodenwert beziehungsweise Marktwert ins Gewicht fallen.

2.5. Die Mikro-Lage des Grundstücks

“Mikro” meint in diesem Zusammenhang so etwas wie “Nachbarschaft”: Wie ist das Grundstück verkehrstechnisch angebunden? Welche Versorgungsstrukturen des täglichen Bedarfs sind vorhanden? Gibt es Schulen, Kindergärten, Sportstätten in der Umgebung? Wie ruhig ist die Lage?

2.6. Die Vorschriften des Bebauungsplan für das Grundstück

Natürlich ist es für die Berechnung von Bodenwert respektive Marktwert von ganz erheblicher Bedeutung, welche Bebauungsmöglichkeiten auf dem Grundstück gegeben sind. Diese sind im Bebauungsplan festgehalten, der bei den kommunalen Baubehörden eingesehen werden kann.

3. Wie lässt sich der Bodenwert ermitteln?

Grundsätzlich sind zwei Verfahren zulässig, um den Bodenwert zu ermitteln:

• mithilfe des kommunalen Bodenrichtwertes oder
• über das Vergleichswertverfahren. 

3.1. Mithilfe des Bodenrichtwertes den Bodenwert ermitteln

 Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert einer durchschnittlichen Fläche in einer bestimmten Lage. Um den Bodenrichtwert zu berechnen, legen die Gutachterausschüsse der Kommunen das oben bereits erwähnte Richtwertgrundstück zugrunde. Das Gemeindegebiet ist in sogenannte Bodenrichtwertzonen aufgeteilt, innerhalb derer vergleichbare Lage-Bedingungen herrschen. Den Bodenrichtwert bestimmen die Gutachterausschüsse für jede Zone gesondert. Um überhaupt einen realistischen Bodenrichtwert berechnen zu können, greifen die Experten auf die tatsächlich erzielten Verkaufspreise der jüngeren Vergangenheit zurück.

Die Formel, um mithilfe des Bodenrichtwertes den Bodenwert zu ermitteln lautet: 

Bitte beachten Sie: Den Bodenrichtwert bestimmen die Gutachterausschüsse immer für (theoretisch oder tatsächlich) unbebaute Grundstücke. Selbst wenn Sie erst vor kurzem einen Modernisierungskredit aufgenommen und Ihr Haus komplett saniert haben, ändert das am Bodenrichtwert nichts.

3.2. Über das Vergleichswertverfahren den Bodenwert ermitteln

Die Ermittlung des Bodenwertes über das Vergleichswertverfahren ist aufwendiger, dafür aber auch präziser. Diese Methode ist auch gängiger Standard, um den Immobilienwert zu ermitteln. Immobilienexperten vergleichen dabei das Grundstück, für das sie den Bodenwert ermitteln wollen, mit einer ausreichend großen Zahl ähnlicher Grundstücke, die vor kurzem verkauft wurden. Da diese aber niemals vollständig gleich sind, werden zur Berechnung von Bodenwert beziehungsweise Marktwert Zu- und Abschläge für die Unterschiede eingerechnet.

Die Formel, um über das Vergleichswertverfahren den Bodenwert zu ermitteln, lautet daher:

4. Wann ist es nützlich, den Bodenwert zu ermitteln?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten oder einen Immobilien Teilverkauf ins Auge fassen, werden Sie sich vermutlich zunächst fragen, wie viel Ihr Haus wert ist. Entsprechend ist der häufigste Anlass, um den Bodenwert ermitteln zu lassen, ein geplanter Verkauf des Grundstücks. Beim Verkauf an einen Teilverkauf Anbieter oder auch einem Verkauf Ihrer Immobilie auf Leibrente übernimmt in der Regel der Anbieter die Wertermittlung durch die Beauftragung eines unabhängigen (zertifizierten) Gutachters. Beachten Sie jedoch, dass beim Modell der Leibrente auf diese ermittelte Basis des Marktwertes oft zusätzlich hohe Abschläge mit einkalkuliert werden.

Auch sollten Sie den Bodenwert ermitteln, wenn Sie ein Grundstück vererben möchten oder im Zuge eines vorgezogenen Erbes als Schenkung übergeben wollen. Im Falle einer Scheidung müssen Sie den Grund- und Bodenwert ermitteln (lassen), um verlässliche Daten für eine gerechte Aufteilung des Vermögens/Zugewinns zu erhalten. Möchten Sie selbst ein Grundstück erwerben, versteht es sich von selbst, den Marktwert berechnen zu lassen.

5. Bodenwert berechnen: Das sollten Sie noch beachten

Anders als bei Immobilien, die grundsätzlich nur durch aktives Handeln Wert generieren wie beispielsweise durch beständigen Substanzerhalt – kann sich der Bodenwert Ihres Grundstücks durch äußere Umstände ändern. Das Ergebnis der Ermittlung von Bodenwert beziehungsweise Marktwert fällt anders aus, wenn die Gemeinde Ihre Flächen von Bauerwartungsland in Bauland umwandelt oder wenn umgekehrt “nebenan” eine neue Schnellstraße gebaut wird.

6. Fazit

Die öffentlich einsehbaren Bodenrichtwerte Ihrer Gemeinde sind verlässliche Daten, mit denen Sie den Bodenwert errechnen können. Eine präzisere Methode, um den Grund- und Bodenwert ermitteln zu lassen, ist das Vergleichswertverfahren, dass Immobilienexperten anwenden, um auch aktuelle Marktbedingungen wie Angebot und Nachfrage miteinzubeziehen.

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