Kaltmiete

Ob als Mieter oder als Vermieter, im Zusammenhang mit der Miete gibt es verschiedene Begriffe, deren Bedeutung bekannt sein sollte. So lässt sich bei den monatlichen Zahlungen an den Vermieter beispielsweise zwischen Kaltmiete und Warmmiete unterscheiden. Im folgenden Artikel möchten wir Ihnen den Begriff der Kaltmiete erklären und klarstellen, was in der Kaltmiete enthalten ist.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Kaltmiete?

Für die Bereitstellung von Wohnraum wird ein monatlicher Betrag fällig, der für die Nutzung bezahlt wird, die sogenannte Miete. Dabei stolpert man über Begriffe wie Kaltmiete, Warmmiete, Netto- oder Brutto-Kaltmiete und mehr, auf die wir im Folgenden genauer eingehen. Die Kaltmiete ist der Betrag, der schlicht für die Raumnutzung anfällt. Sie deckt keine weiteren Kosten ab, die im Zusammenhang mit dieser Nutzung entstehen, sondern ausschließlich die Nutzung des zur Verfügung gestellten Wohnraums.

Wie wird die Kaltmiete bestimmt?

Die Kaltmiete wird für beide Vertragsparteien, Vermieter und Mieter, eindeutig im Mietvertrag geregelt. Sie richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Maßgeblich ist die Wohnfläche in Quadratmetern. Dabei gilt die tatsächliche Wohnfläche, falls die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von dieser abweicht. Für den Preis pro Quadratmeter kann der Mietspiegel des jeweiligen Ortes als Anhaltspunkt herangezogen werden. Weitere Faktoren, die bei der Bestimmung der Höhe der Kaltmiete eine wichtige Rolle spielen, sind das Baujahr der Immobilie, der bauliche Zustand sowie die Lage.

Es gibt keine feste Regelung für die Festlegung des Mietpreises pro Quadratmeter, allerdings kann dieser nicht immer beliebig hoch angesetzt werden. In Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, darf die Kaltmiete bei der erneuten Vermietung von Bestandswohnungen nicht über 10 % über der ortsüblichen Kaltmiete liegen. Ob eine solche Mietpreisbremse für einen bestimmten Ort greift, wird auf Länderebene entschieden. Eine Ausnahme bildet der sogenannte Bestandsschutz: Wenn die Kaltmiete einer Wohnung bereits vor der Wiedervermietung über diesem Betrag lag, darf die Kaltmiete auch weiterhin so berechnet werden.

Bei Neubauten gilt keine Mietpreisbremse, in diesem Fall kann die Kaltmiete ohne Einschränkungen festgelegt werden. Das gleiche gilt für die Neuvermietung nach der umfassenden Renovierung eines Gebäudes. Hierfür wird häufig ein Modernisierungskredit aufgenommen. Mit vergünstigten Konditionen soll die energetische Sanierung gefördert werden, und Beschränkungen bei der Festlegung der Kaltmiete würden Eigentümer eher abschrecken, eine solche Investition zu tätigen.

Wie setzt sich die Kaltmiete zusammen?

Klären wir in diesem Zusammenhang den Unterschied zwischen Netto- und Brutto-Kaltmiete sowie die Zusammensetzung der Kaltmiete. Die Netto-Kaltmiete ist der Betrag, der für die Nutzung des Wohnraums anfällt, ohne jegliche Betriebskosten. In der Regel wird sie einfach als Kaltmiete bezeichnet. Es ist die häufigste Form, in der die Miete angegeben wird, und die zum Vergleich herangezogen wird.

Die Brutto-Kaltmiete ist hingegen nicht etwa die Warmmiete, wie man vielleicht vermuten könnte. In der Brutto-Kaltmiete werden die Betriebskosten anteilig mit einberechnet. Zu diesen zählen häufig die anteiligen Kosten für Anlagen, Aufzug, Reinigung oder die Müllabfuhr. Kosten für Heizung und Warmwasser werden darin jedoch nicht berücksichtigt.

Kann sich die Kaltmiete erhöhen?

Ja, Vermieter können die Kaltmiete erhöhen. Allerdings macht der Gesetzgeber Vorgaben hinsichtlich Häufigkeit und Höhe von Mieterhöhungen. In § 558 BGB ist geregelt, dass eine Mieterhöhung frühestens 12 Monate seit der letzten Erhöhung oder, im Falle einer Neuvermietung, der Festlegung der Miete angekündigt werden darf. Die tatsächliche Erhöhung ist damit erst nach 15 Monaten ab diesem Zeitpunkt möglich. Die Erhöhung ist bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Als Vergleichsmiete gilt der übliche Preis in der jeweiligen Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Hier ist auch die energetische Beschaffenheit maßgeblich.

Die Erhöhung darf in einem Zeitraum von 3 Jahren die sogenannte Kappungsgrenze von maximal 20 % nicht übersteigen. Wo Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders knapp ist, können die Länder die Kappungsgrenze auf 15 % herabsetzen. Dieser niedrigere Mietpreisdeckel, der nicht mit der oben erklärten Mietpreisbremse zu verwechseln ist, wird für einen Zeitraum von 5 Jahren beschlossen. Derzeit gilt die Kappungsgrenze von 15 % zum Beispiel in München, Stuttgart, Hamburg und in vielen anderen Städten, in denen Wohnraum knapp ist.

Steigende Mietpreise sind in jedem Fall eine Belastung, besonders wenn man es gewohnt ist, die eigene Immobilie zu bewohnen. Im Alter wünschen sich allerdings viele Liquidität, sodass oftmals der Gesamtverkauf der Immobilie und der Umzug in eine Mietwohnung am naheliegendsten scheint. Eine Alternative hierzu ist der Teilverkauf, der nicht nur eine Sofortauszahlung bietet, sondern es auch ermöglicht, in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. 

Wo liegt der Unterschied zur Warmmiete?

Der Unterschied zwischen Warm- und Kaltmiete liegt darin, dass in der Warmmiete die Nebenkosten enthalten sind. Dadurch kann diese, je nach energetischem Zustand oder nach dem individuellen Verbrauch, deutlich höher als die Kaltmiete ausfallen. Die Nebenkosten, auch als Betriebskosten bezeichnet, sind alle Kosten, die zusätzlich zu den Kosten für die Raumnutzung anfallen. Zu diesen zählen zum Beispiel die Kosten für Warmwasser und Heizung. Da diese im Voraus bezahlt werden, werden die Kosten hierfür geschätzt. Die tatsächlichen Kosten werden dann mit der Nebenkostenabrechnung ermittelt und durch eine Nachzahlung oder eine Rückzahlung korrigiert.

Ebenfalls zu den Nebenkosten gerechnet werden häufig die oben erwähnten, in der Brutto-Kaltmiete enthaltenen Kosten. Weitere Kosten wie Strom oder Internetanschluss sind vom Vermieter getrennt abzuführen und zählen weder zur Warm- noch zur Kaltmiete.

Fazit: Kaltmiete als Vergleichswert

Die Kaltmiete gibt den Preis an, der für die Raumnutzung berechnet wird. Da variierende Kosten wie der Warmwasserverbrauch oder die Heizkosten nicht davon umfasst werden, ist mit der Kaltmiete ein eindeutiger Vergleichswert gegeben. Vermieter können sich damit bei der Festlegung der Kaltmiete an vergleichbaren Objekten orientieren. Für Mieter bietet sie Klarheit und erleichtert den Vergleich zwischen verschiedenen Wohnungen oder Häusern.

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